Novela stavebního zákona 2025: co nového čeká stavebníky

Novela stavebního zákona a její cíle

Novela stavebního zákona, která postupně nabývá účinnosti a navazuje na rozsáhlou rekodifikaci z předchozích let, si klade za cíl především zjednodušit a zrychlit povolovací procesy ve výstavbě. Dlouhá léta patřilo Česko k zemím s nejpomalejším vydáváním stavebních povolení v Evropě, což se promítalo do vysokých cen bydlení, zpožděných investic i frustrace jak u soukromých stavebníků, tak u velkých developerů a obcí. Zákonodárci proto přistoupili k dalším úpravám, které mají odstranit praktické problémy, jež se v aplikační praxi objevily po prvních vlnách reformy.

Jedním z hlavních cílů novely je integrace stavebního řízení do jednoho úřadu a omezení počtu dotčených orgánů, které se musí k projektu vyjadřovat. Dříve musel stavebník obcházet desítky institucí – od hygieny přes životní prostředí až po památkovou péči – a každé stanovisko mohlo celý proces zbrzdit o měsíce. Novela posiluje princip jednoho razítka, kdy klíčovou roli hraje jediný stavební úřad, který závazná stanoviska ostatních orgánů koordinuje a je odpovědný za výsledné rozhodnutí.

Dalším podstatným cílem je zavedení jasných a závazných lhůt pro vyřízení žádostí. Pokud úřad v zákonné lhůtě nerozhodne, nastupuje fikce souhlasu nebo se věc automaticky posouvá na nadřízený orgán, což má motivovat úředníky k rychlejšímu jednání a zároveň chránit stavebníky před nekonečným čekáním. Tento mechanismus byl v minulosti kritizován jako nedostatečně vymahatelný, a proto novela zpřesňuje podmínky, za kterých se lhůty uplatňují, a omezuje prostor pro jejich obcházení.

Novela se rovněž zaměřuje na digitalizaci celého procesu. Cílem je, aby žadatelé mohli podávat dokumentaci elektronicky, sledovat stav řízení online a komunikovat s úřady bez nutnosti osobních návštěv. Digitální systém má zároveň sloužit jako nástroj kontroly, díky němuž bude možné sledovat, kde v systému vznikají zbytečná zpoždění, a cíleně tato místa řešit.

Neméně důležitým bodem je snaha o sjednocení výkladu zákona mezi jednotlivými kraji a obcemi. Praxe ukázala, že stejná ustanovení byla různými úřady vykládána odlišně, což vedlo k právní nejistotě a nerovnému zacházení se stavebníky v různých částech republiky. Novela proto zavádí metodické vedení ze strany centrálního orgánu, který má zajistit jednotný postup a předcházet zbytečným sporům a odvoláním.

V neposlední řadě sleduje novela i podporu bytové výstavby jako reakci na přetrvávající krizi dostupnosti bydlení. Zjednodušení povolování menších staveb, rodinných domů a bytových projektů má přispět k rychlejšímu nárůstu nabídky nemovitostí na trhu. Zákonodárci si od těchto změn slibují nejen zkrácení průměrné doby povolování, ale i celkové zvýšení důvěry veřejnosti ve funkčnost stavební legislativy, která byla dlouho vnímána jako jedna z největních bariér rozvoje v zemi.

Aktuální stav a účinnost novely

Novela stavebního zákona, kterou se v roce 2025 stavební právo v Česku dočkalo dalších podstatných úprav, prošla za poslední rok vývojem, který stojí za podrobnější pohled. Zatímco velká rekodifikace stavebního práva byla spuštěna již dříve a zavedla zejména jednotné digitální řízení a nový systém stavebních úřadů, novela z roku 2025 na tento proces navázala a reagovala na praktické problémy, které se při reálné aplikaci zákona objevily. V současnosti je novela plně účinná a stavební úřady, projektanti i investoři se s jejími ustanoveními musí denně vypořádávat.

Je třeba připomenout, že cesta k účinnosti nebyla přímočará. Původní harmonogram zaváděl jednotlivá ustanovení postupně, s odloženou účinností některých částí tak, aby si na ně dotčené subjekty, tedy stavební úřady, kraje i obce, mohly připravit potřebné personální a technické zázemí. Digitalizace stavebního řízení patřila mezi nejsložitější části celé reformy, protože vyžadovala nejen legislativní změny, ale i funkční informační systém, který by dokázal zpracovávat žádosti elektronicky a propojovat jednotlivé dotčené orgány.

V praxi se ukázalo, že přechod na nový systém provázely potíže, na které novela z roku 2025 reagovala úpravou přechodných ustanovení a prodloužením některých lhůt. Aktuálně platí, že řízení zahájená podle staré právní úpravy se dokončují podle pravidel platných v době jejich zahájení, což má zajistit právní jistotu pro žadatele, kteří stavební záměr rozpracovali ještě před účinností novely. Zároveň se ale nová řízení musí řídit již aktuálním zněním zákona, což v přechodném období vedlo k určité nejednotnosti výkladu mezi jednotlivými úřady.

Dnes, s odstupem, lze říci, že se systém postupně stabilizuje. Stavební úřady si osvojily nové postupy, elektronický systém pro podávání žádostí funguje spolehlivěji než v prvních měsících po spuštění a i judikatura správních soudů začíná vytvářet jasnější výkladová vodítka pro sporné otázky. Přesto se stále objevují diskuse o tom, zda je nastavení lhůt pro vyřízení žádostí realistické, a to zejména u složitějších staveb, kde je potřeba součinnosti více dotčených orgánů státní správy.

Důležité je zmínit, že novela nezůstává jedinou plánovanou úpravou stavebního práva. Ministerstvo pro místní rozvoj i nadále vyhodnocuje praktické dopady zavedených změn a nevylučuje se, že budou následovat další dílčí novelizace, které by měly odstranit přetrvávající aplikační problémy. Pro stavebníky i odbornou veřejnost je tak klíčové sledovat nejen aktuální znění zákona, ale i metodické pokyny vydávané ministerstvem, které pomáhají sjednotit výklad sporných ustanovení napříč jednotlivými stavebními úřady v celé republice.

Klíčové změny v povolovacím řízení

Novela stavebního zákona, která postupně nabývá účinnosti a navazuje na předchozí rekodifikaci veřejného stavebního práva, přináší do povolovacího řízení celou řadu úprav, které mají zjednodušit komunikaci mezi žadateli, úřady a dotčenými orgány. Zásadní změnou zůstává koncept jednoho řízení, v jehož rámci se spojuje územní a stavební řízení do jediného procesu vedeného jedním úřadem. Stavebník tak už nemusí obcházet několik institucí a čekat na postupné vyjádření k jednotlivým fázím výstavby, ale předkládá kompletní dokumentaci najednou, což by měl výrazně zkrátit dobu od podání žádosti po vydání povolení.

Významnou roli hraje také digitalizace celého procesu. Žádosti se podávají prostřednictvím portálu stavebníka, kam se postupně napojují jednotlivé stavební úřady a dotčené orgány státní správy. Cílem je, aby žadatel mohl sledovat stav svého řízení online, nahrávat přílohy elektronicky a komunikovat s úřadem bez nutnosti osobní návštěvy. Praxe ukazuje, že přechod na digitální systém není zcela plynulý a řada úřadů se s novým prostředím teprve sžívá, nicméně směr k plné elektronizaci je nastaven jako trvalý trend, který se v následujících letech bude dále rozvíjet.

Novela také upravuje lhůty pro vyřízení žádostí. Stavební úřad by měl o žádosti rozhodnout ve stanovené lhůtě, přičemž pokud tak neučiní, nastupuje mechanismus fikce souhlasu nebo možnost obrátit se na nadřízený orgán s žádostí o zjednání pořádku. Tento princip má motivovat úřady k rychlejšímu rozhodování a omezit případy, kdy se stavební záměry táhnou úřady měsíce až roky bez jasného výsledku. Zároveň se posiluje postavení speciálních stavebních úřadů u vybraných staveb, jako jsou dopravní nebo vodohospodářské stavby, kde se předpokládá odbornější a rychlejší posouzení technicky náročných záměrů.

Další klíčovou oblastí je omezení počtu závazných stanovisek a vyjádření dotčených orgánů, která musí stavebník při přípravě projektu získávat. Novela se snaží slučovat některá vyjádření do jednoho úkonu a stanovuje pevné lhůty, ve kterých se dotčené orgány musí vyjádřit, jinak se jejich stanovisko považuje za kladné. Tento krok má zabránit situacím, kdy jediné chybějící vyjádření zablokovalo celý projekt na neurčito.

Nezanedbatelnou změnou je i posílení role opravných prostředků a soudního přezkumu, kde se novela snaží nastavit jasnější pravidla pro odvolání a případné soudní žaloby, aby nedocházelo k účelovému prodlužování řízení ze strany třetích osob. Současně se zpřesňuje postavení účastníků řízení, tedy okruh osob, které mají právo se k záměru vyjadřovat a podávat námitky, což má omezit zneužívání procesních práv při současném zachování ochrany oprávněných zájmů sousedů a veřejnosti.

V praxi se ukazuje, že reálný dopad těchto změn závisí nejen na textu zákona, ale i na tom, jak rychle se jednotlivé úřady, kraje a obce dokážou přizpůsobit novým postupům a digitálním nástrojům, které mají celé povolovací řízení zpřehlednit a zrychlit.

Digitalizace stavebního řízení a portál

Digitalizace stavebního řízení patří mezi klíčové pilíře, na kterých byla postavena novela stavebního zákona účinná od roku 2025, a i po delší době praktického fungování zůstává jedním z nejdiskutovanějších témat mezi stavebníky, projektanty i úředníky. Základem celého systému je portál stavebníka, který měl nahradit dosavadní roztříštěnou papírovou agendu jednotným elektronickým prostředím, kde má žadatel možnost podat žádost o vydání povolení, sledovat průběh řízení a komunikovat s příslušným stavebním úřadem, aniž by musel fyzicky navštěvovat úřad nebo se spoléhat na klasickou poštovní komunikaci.

Praxe posledních měsíců ukazuje, že digitalizace se sice posunula dopředu, ale zdaleka nejde o bezproblémový proces. Portál stavebníka se v uplynulém období potýkal s technickými výpadky, nedostatečnou provázaností s dalšími registry veřejné správy a také s tím, že řada uživatelů, zejména menších stavebníků bez zkušeností s elektronickou administrativou, měla problém se v systému zorientovat. Přesto ministerstvo pro místní rozvoj i nadále deklaruje, že cílem zůstává plně elektronické stavební řízení, které zrychlí povolovací procesy a omezí prostor pro průtahy způsobené neúplnou dokumentací nebo špatnou komunikací mezi jednotlivými dotčenými orgány.

Součástí digitalizace je také propojení portálu s evidencí územně plánovací dokumentace a s dalšími informačními systémy, které by měly úředníkům umožnit rychlejší ověření souladu záměru s územním plánem. V praxi se ale ukazuje, že plná integrace všech potřebných databází je během na dlouhou trať a že se jednotlivé kraje i obce s rozšířenou působností potýkají s různou mírou připravenosti na elektronickou agendu. Zatímco větší města mají personální i technické kapacity na to, aby digitální nástroje využívala efektivně, menší obecní úřady si na plnohodnotné zapojení teprve zvykají a často se spoléhají na metodickou podporu ze strany kraje nebo ministerstva.

Významnou změnou, kterou novela přinesla, je také snaha o omezení duplicitní byrokracie prostřednictvím takzvaného jednotného environmentálního stanoviska, jehož vydávání by mělo být rovněž postupně provázáno s elektronickým portálem. Tím by se mělo eliminovat zdlouhavé obcházení jednotlivých dotčených orgánů, které bylo dříve jednou z hlavních příčin prodlužování stavebních řízení. I zde je ale vidět, že plná synergie mezi jednotlivými částmi systému se buduje postupně a že se očekávané zrychlení řízení projevuje spíše dílčím způsobem, nikoli plošně a okamžitě.

Odborná veřejnost i profesní komory opakovaně upozorňují, že úspěch digitalizace bude záviset především na tom, zda stát dokáže zajistit stabilní provoz portálu, jeho uživatelskou přívětivost a průběžné odstraňování technických nedostatků. Zároveň se objevují hlasy volající po delším přechodném období, ve kterém by mělo být možné podávat žádosti i klasickou papírovou formou, a to zejména s ohledem na starší stavebníky nebo osoby bez dostatečné digitální gramotnosti. Ministerstvo tyto připomínky vnímá a avizuje další úpravy směřující k tomu, aby digitalizace stavebního řízení skutečně naplnila svůj původní účel, tedy zjednodušení a zrychlení celého povolovacího procesu pro všechny zúčastněné strany.

Nové lhůty pro vyřízení žádostí

Novela stavebního zákona přinesla do praxe stavebních úřadů podstatně přísnější časový rámec, který má omezit dosavadní praxi, kdy se vyřízení žádosti o povolení stavby mohlo protahovat na měsíce, aniž by žadatel dostal jasnou informaci o tom, kdy a jak bude jeho záměr posouzen. Základní lhůta pro vydání rozhodnutí u jednodušších staveb byla stanovena na 30 dnů, zatímco u složitějších záměrů, které vyžadují posouzení více dotčených orgánů nebo mají významnější dopad na okolí, se počítá s lhůtou do 60 dnů. Tyto termíny se odvíjejí od okamžiku, kdy je žádost kompletní a obsahuje všechny požadované podklady, což v praxi znamená, že stavební úřad již nemůže donekonečna vyzývat k doplňování dokumentace a tím fakticky lhůtu obcházet.

Důležitou součástí novely je také zavedení principu fikce souhlasu, který se uplatní v situacích, kdy úřad nestihne rozhodnout ve stanovené lhůtě a zároveň nevydá řádně odůvodněné rozhodnutí o zamítnutí či přerušení řízení. V takovém případě se má za to, že stavba byla mlčky povolena, což představuje zásadní posun oproti předchozí úpravě, kde nečinnost úřadu žadatele fakticky poškozovala bez možnosti účinné nápravy. Tento mechanismus má motivovat úředníky k tomu, aby žádosti vyřizovali průběžně a nenechávali je hromadit se na poslední chvíli.

Novela rovněž pamatuje na situace, kdy je nutné řízení přerušit kvůli chybějícím podkladům nebo stanoviskům dotčených orgánů. Doba přerušení se nově do celkové lhůty nezapočítává, avšak úřad je povinen o přerušení a jeho důvodech žadatele bezodkladně informovat, a to písemně s uvedením konkrétního chybějícího dokumentu. Tím se má zamezit praxi, kdy žadatelé nevěděli, proč se jejich žádost zdržuje, a museli si informace zjišťovat opakovanými urgencemi.

Za zmínku stojí i skutečnost, že nové lhůty se týkají nejen samotného stavebního úřadu, ale také dotčených orgánů státní správy, jako jsou hasiči, hygienici nebo orgány ochrany životního prostředí. Tyto instituce mají nově povinnost vydat svá závazná stanoviska ve stanoveném termínu, jinak se jejich souhlas rovněž považuje za udělený. Tento krok má zamezit tomu, aby celý proces povolování stavby vázl na jediném úřadu, který se stanoviskem otálí, zatímco stavební úřad na něj čeká měsíce.

V praxi to znamená, že žadatelé o stavební povolení mají nyní mnohem lepší přehled o tom, kdy mohou očekávat rozhodnutí, a mohou se také účinněji bránit v případě, že úřad lhůty nedodržuje. Stavební úřady se na změny musely adaptovat organizačně, mnohé z nich posílily personální kapacity nebo zavedly digitální nástroje pro sledování běhu lhůt u jednotlivých žádostí, aby předešly rizikům spojeným s automatickým schválením záměru, který by jinak neprošel řádným posouzením.

Změny v kompetencích stavebních úřadů

Novela stavebního zákona přinesla podstatné přesuny pravomocí mezi jednotlivými úrovněmi stavební správy, což se v praxi projevuje především na fungování obecních stavebních úřadů. Řada agend, které dosud vyřizovaly menší úřady obcí s rozšířenou působností, se přesouvá na krajské úřady nebo na nově vzniklé specializované pracoviště, přičemž cílem je sjednotit rozhodovací praxi a odstranit rozdíly ve výkladu předpisů, které se mezi jednotlivými regiony dlouhodobě objevovaly. Stavební úřady tak přicházejí o část svých dosavadních kompetencí ve prospěch vyšších článků soustavy, což vyvolává smíšené reakce jak mezi úředníky, tak mezi žadateli o stavební povolení.

Klíčovou změnou je posílení role krajských stavebních úřadů, které nově přebírají odpovědnost za rozhodování o stavbách s nadmístním významem, tedy o záměrech, jejichž dopad přesahuje hranice jedné obce. Patří sem například větší dopravní stavby, průmyslové areály nebo energetické projekty, u kterých se dříve muselo složitě koordinovat stanovisko více obecních úřadů najednou. Díky centralizaci těchto pravomocí by mělo dojít ke zrychlení celého procesu, protože žadatel bude jednat s jedním kompetentním orgánem místo s několika institucemi, jejichž stanoviska se často lišila nebo si dokonce odporovala.

Na druhou stranu si menší obecní stavební úřady ponechávají pravomoc rozhodovat o běžných stavbách pro bydlení, drobných rekonstrukcích a jednodušších záměrech, u kterých se nepředpokládá zásadní zásah do okolní zástavby nebo životního prostředí. Zákonodárci tímto krokem sledovali snahu odlehčit agendě velkých úřadů a zároveň zachovat blízkost rozhodování k místním obyvatelům, kteří dobře znají specifika svého okolí a dokážou rychleji reagovat na drobné požadavky žadatelů.

Novela také zavádí jasnější pravidla pro přenos pravomocí v případech, kdy dochází ke střetu zájmů, tedy pokud je stavebník sám úředníkem daného stavebního úřadu nebo osobou úředníkovi blízkou. V takových situacích se agenda automaticky přesouvá na nadřízený úřad, což má zabránit podezření z podjatosti a zvýšit důvěryhodnost celého rozhodovacího procesu. Tato úprava reaguje na dlouhodobě kritizovanou praxi, kdy se malé obce potýkaly s personálními propojeními mezi úředníky a žadateli.

Významnou novinkou je rovněž zřízení specializovaných pracovišť pro vyřizování elektronických podání, která mají fungovat jako podpůrný prvek pro přetížené stavební úřady. Tato pracoviště by měla přebírat administrativně náročnější úkony, jako je kontrola úplnosti dokumentace nebo komunikace s dotčenými orgány, čímž se uvolní kapacita samotných úředníků pro věcné posuzování projektů. Praxe ukáže, zda se tento model osvědčí a zda skutečně přinese slibované zrychlení a zpřehlednění celého stavebního řízení, na které čekají jak stavebníci, tak i samotní úředníci zatížení dlouhodobě rostoucím počtem podání.

Novela stavebního zákona nám slibovala rychlejší povolování, ale skutečná rychlost se ukáže až ve chvíli, kdy se úředníci naučí pracovat s novým systémem stejně jistě, jako pracovali se starým.

Bohumil Vraný

Dopady na developery a investory

Novela stavebního zákona, která se postupně dostává do praxe, přináší pro developery a investory řadu praktických změn, které mění zavedené postupy při plánování a realizaci projektů. Předchozí zkušenosti s dlouhými a nepředvídatelnými povolovacími řízeními vedly k tomu, že mnoho firem přistupovalo k výstavbě s výraznou časovou rezervou, počítalo se s roky čekání na jednotlivá stanoviska a razítka. Nová úprava se snaží tuto nejistotu omezit, což se pro odvětví nemovitostí stává klíčovým signálem, že se pravidla hry mění.

Pro developery je zásadní zejména zrychlení a zjednodušení povolovacího procesu, které by mělo omezit počet kroků nutných k získání stavebního povolení. Tam, kde dříve bylo potřeba absolvovat několik samostatných řízení u různých úřadů, by nyní mělo být možné vyřídit podstatnou část agendy v rámci jednoho integrovaného postupu. To v praxi znamená menší administrativní zátěž, méně papírování a především kratší dobu, po kterou zůstává kapitál investorů vázaný v projektu, aniž by generoval jakýkoli výnos. Pro velké developerské společnosti, které rozvíjejí desítky projektů současně, se tak snižuje riziko, že se jednotlivé stavby zpozdí kvůli byrokratickým průtahům, které dosud představovaly jednu z hlavních nejistot celého odvětví.

Investoři vnímají tuto změnu jako signál větší předvídatelnosti, což je pro rozhodování o alokaci kapitálu naprosto zásadní faktor. Pokud je možné s vyšší jistotou odhadnout, kdy bude projekt zkolaudován a kdy začne generovat příjmy z pronájmu nebo prodeje, snižuje se riziko celého podnikatelského plánu a zlevňuje se i financování, protože banky a jiní věřitelé jsou ochotnější poskytovat úvěry za výhodnějších podmínek tam, kde je nižší nejistota. Na druhou stranu je třeba zdůraznit, že samotné zrychlení řízení automaticky neznamená, že se zlevní i samotná výstavba, protože ceny stavebních materiálů, energií a pracovní síly zůstávají ovlivněny jinými faktory, které novela stavebního zákona neřeší.

Menší a střední developeři, kteří nemají k dispozici tak silné právní a administrativní oddělení jako velké korporace, oceňují zejména zjednodušení komunikace se stavebními úřady a přechod na digitální podávání žádostí. Elektronizace agendy sice na začátku vyžaduje jistou míru adaptace a proškolení zaměstnanců, ale v dlouhodobém horizontu šetří čas i náklady, protože odpadá nutnost fyzického doručování dokumentů a osobních návštěv úřadů. Zároveň se snižuje prostor pro svévolné zdržování ze strany jednotlivých referentů, což byl v minulosti častý zdroj frustrace u menších investorů, kteří si nemohli dovolit čekat roky na vyřízení jednoho povolení.

Nelze však opomenout ani opatrné hlasy z řad odborné veřejnosti, které upozorňují, že přechodné období, kdy se souběžně uplatňují staré i nové postupy, může na určitou dobu způsobit i dočasné zpomalení, než si úřady i účastníci řízení na novou úpravu zvyknou. Developeři a investoři by proto měli počítat s tím, že plné přínosy novely se projeví až s odstupem času, nikoli okamžitě po nabytí účinnosti jednotlivých ustanovení.

Dopady na drobné stavebníky

Novela stavebního zákona, která postupně nabývá účinnosti a navazuje na předchozí rekodifikaci, přináší drobným stavebníkům celou řadu praktických změn, které pocítí zejména lidé chystající se stavět rodinný dům, garáž, přístavbu nebo třeba bazén na zahradě. Zatímco developeři a velké investiční projekty mají k dispozici právníky a specializované konzultanty, běžný občan se s úřední mašinerií musí popasovat sám, a proto je pro něj klíčové vědět, co se skutečně mění a jak to ovlivní jeho konkrétní stavební záměr.

Jednou z nejcitelnějších změn je rozšíření okruhu staveb, které lze realizovat na ohlášení nebo bez nutnosti jakéhokoliv povolení. Drobní stavebníci tak často ušetří čas i peníze, protože se vyhnou zdlouhavému správnímu řízení u stavebního úřadu. Týká se to typicky menších zahradních staveb, altánů, pergol, bazénů do určité velikosti nebo jednoduchých přístaveb, pokud splňují stanovené parametry rozlohy a umístění na pozemku. Je ale třeba zdůraznit, že i tyto stavby musí odpovídat územnímu plánu a nesmí zasahovat do práv sousedů, jinak stavebníkovi hrozí dodatečné komplikace.

Další podstatnou oblastí je elektronizace celého stavebního řízení. Drobní stavebníci by měli počítat s tím, že žádosti, dokumentace i komunikace s úřady se čím dál více přesouvají do digitálního prostředí prostřednictvím portálu stavebníka. Pro mladší generaci a lidi zvyklé na online formuláře jde o výhodu, protože odpadá nutnost osobně obcházet úřady a nosit papírové kopie projektové dokumentace. Pro starší stavebníky nebo ty, kteří nemají důvěru v digitální systémy, to však může znamenat určitou bariéru, a proto se doporučuje včas si zajistit pomoc, ať už od rodiny, nebo od projektanta, který elektronické podání zajistí.

Velkým tématem zůstává i otázka lhůt pro vyřízení žádostí. Novela si klade za cíl zkrátit dobu, po kterou stavebník čeká na vyjádření úřadu, což by mělo omezit praxi, kdy se stavba protahovala kvůli byrokratickým průtahům i o mnoho měsíců. Pro drobné stavebníky, kteří často plánují stavbu s ohledem na sezónu nebo rodinné okolnosti, je predikovatelnost termínů zásadní.

Nelze opomenout ani finanční dopady, protože zjednodušení a zrychlení administrativy by mělo v konečném důsledku snížit náklady spojené s přípravou stavby, ať už jde o poplatky za projektovou dokumentaci, nebo náklady na zprostředkovatele, kteří dříve stavebníkům pomáhali se orientovat ve složitém systému.

Zároveň je nutné upozornit, že ne všechny změny musí být pro drobné stavebníky jednoznačně pozitivní. Sjednocení kompetencí a přesun některých pravomocí na nově vzniklé nebo posílené úřady může v přechodném období vést k nejasnostem, kdy stavebník neví, na koho se přesně obrátit. Doporučuje se proto před zahájením jakéhokoliv stavebního záměru konzultovat aktuální stav s místně příslušným stavebním úřadem nebo se zkušeným projektantem, který má přehled o právě platné praxi.

Kritika a připomínky odborné veřejnosti

Odborná veřejnost přijala novelu stavebního zákona s výrazně smíšenými pocity a v mnoha ohledech se ozývá spíše kritika než uznání. Česká komora architektů i Česká komora autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě opakovaně upozorňují na to, že rychlost legislativních změn neodpovídá reálné připravenosti stavebních úřadů a digitálních systémů. Zástupci obou komor přitom zdůrazňují, že samotný záměr zjednodušit a zrychlit povolovací procesy vítají, ale způsob, jakým byla novela připravena a následně implementována do praxe, považují za problematický.

Jedním z nejčastěji zmiňovaných bodů kritiky je nedostatečná provázanost nového systému s praxí stavebních úřadů, které se podle mnoha starostů a úředníků potýkají s personálním poddimenzováním a nedostatečným proškolením na nové elektronické nástroje. Svaz měst a obcí ČR upozorňuje, že menší obce často nemají kapacity na to, aby zvládly požadovanou digitalizaci agendy v tak krátkém čase, jaký zákon stanovil. To podle nich vede k paradoxní situaci, kdy má novela zrychlit povolovací řízení, ale v přechodném období naopak dochází k prodlužování lhůt a k chaosu na straně úřadů i žadatelů.

Developerská sdružení, konkrétně Asociace developerů, dlouhodobě poukazují na to, že praxe zdaleka nedosahuje slibovaného zjednodušení a že řada investorů se stále potýká s nejednotným výkladem nových pravidel mezi jednotlivými kraji a stavebními úřady. Podle nich chybí jednotná metodika, která by zajistila, že stejná situace bude posuzována stejně bez ohledu na to, ve kterém regionu se stavba realizuje. To vytváří právní nejistotu a zvyšuje riziko sporů, což je přesný opak toho, co měla novela přinést.

Kritika se týká také rozsahu takzvaného jednotného environmentálního stanoviska, které mělo integrovat dříve roztříštěná posouzení do jednoho správního aktu. Ekologické organizace, mimo jiné Arnika, upozorňují, že zjednodušení procesu nesmí jít na úkor kvality posuzování vlivů na životní prostředí a že se obávají oslabení ochrany přírody a krajiny ve prospěch rychlejší výstavby. Naproti tomu stavební firmy considerují toto sloučení za krok správným směrem, byť i ony přiznávají, že náběh nové praxe provázejí nejasnosti a zpoždění.

Odborníci na správní právo dále poukazují na to, že opakované novelizace stavebního zákona v krátkém časovém odstupu snižují právní jistotu všech zúčastněných stran. Namísto stabilního prostředí, které by umožnilo dlouhodobé plánování investic, se praxe potýká s neustálými úpravami metodik, prováděcích vyhlášek i výkladových stanovisek ministerstva pro místní rozvoj. Řada právníků proto volá po tom, aby byl další legislativní vývoj minimálně na několik let utlumen a aby se prostor věnoval spíše důslednému proškolení úředníků a doladění digitálních nástrojů, než dalším obsahovým zásahům do textu zákona samotného.

Přechodná ustanovení a staré řízení

Novela stavebního zákona s sebou přináší i praktickou otázku, která trápí především úředníky stavebních úřadů, projektanty a stavebníky, jejichž řízení bylo zahájeno ještě podle předchozí právní úpravy. Přechodná ustanovení jsou v tomto ohledu klíčová, protože určují, podle jakých pravidel se bude konkrétní řízení dokončovat a zda je nutné některé kroky opakovat nebo doplňovat. Základním principem, který zákonodárce zvolil, je snaha nezatěžovat již rozběhnutá řízení novými požadavky, pokud to není nezbytně nutné, a zároveň umožnit hladký přechod na novou úpravu do budoucna.

Řízení zahájená před nabytím účinnosti novely se zpravidla dokončují podle dosavadních právních předpisů, tedy podle znění stavebního zákona platného v okamžiku podání žádosti. To se týká zejména územních řízení, řízení o vydání společného povolení nebo stavebního povolení, která byla zahájena, ale ke dni účinnosti novely v nich ještě nebylo pravomocně rozhodnuto. Stavebníci, kteří mají takové řízení rozjeté, se tak nemusí obávat, že by na ně dopadly nové procesní požadavky nebo změněné kompetence úřadů, pokud zákon výslovně nestanoví jinak.

Zároveň je ale důležité upozornit, že ne všechny části řízení jsou z působnosti přechodných ustanovení vyňaty stejně. V některých případech novela stanoví, že určité nové instituty, například změny týkající se elektronizace řízení, nových lhůt pro vyjádření dotčených orgánů nebo úpravy opravných prostředků, se použijí i na řízení zahájená dříve, pokud k rozhodným krokům dochází až po nabytí účinnosti novely. Stavební úřady tak musí velmi pečlivě posuzovat, ve které fázi se konkrétní řízení nachází, a podle toho volit odpovídající procesní postup.

Zvláštní pozornost si zaslouží i otázka odvolacích řízení a přezkumů, které navazují na rozhodnutí vydaná podle starého práva. Zde se běžně uplatňuje zásada, že opravné prostředky se posuzují podle právní úpravy platné v době vydání napadeného rozhodnutí, což má zajistit právní jistotu účastníků řízení. Stavebník by tedy neměl očekávat, že se pravidla hry změní uprostřed odvolacího řízení, byť i zde mohou existovat dílčí výjimky stanovené přímo novelou.

Pro praxi je zásadní, aby si stavebníci i úřady důkladně prošli přesné znění přechodných ustanovení a nespoléhali jen na obecná pravidla. Nesprávné posouzení, zda se řízení řídí starým, nebo novým právem, může vést k procesním vadám, které mohou být důvodem pro zrušení rozhodnutí v odvolacím řízení. Doporučuje se proto konzultovat konkrétní případy s odborníky na stavební právo, případně přímo s příslušným stavebním úřadem, který má povinnost postupovat v souladu s platnou právní úpravou a informovat účastníky o tom, jaký režim se na jejich řízení vztahuje. Přechodné období tak i nadále vyžaduje zvýšenou obezřetnost všech zúčastněných stran.

Praktická doporučení pro stavebníky

Kdo se v současné době chystá stavět, měl by novou právní úpravu stavebního zákona brát jako výchozí bod pro plánování celého procesu, nikoli jako administrativní detail, který se vyřeší až na úřadě. Zkušenosti z posledních měsíců ukazují, že úspěch žádosti závisí především na kvalitě přípravy projektové dokumentace a na komunikaci s dotčenými orgány ještě před samotným podáním. Stavebníci, kteří investovali čas do konzultace s projektantem a případně i s pracovníky stavebního úřadu ještě ve fázi studie, se vyhnuli zásadním komplikacím, které jinak vedou k prodlužování celého řízení o týdny až měsíce.

Prvním praktickým doporučením je věnovat pozornost digitalizaci podání. Portál stavebníka a napojené informační systémy jsou dnes standardní cestou, jak žádost podat, a papírová forma se stává výjimkou spíše pro specifické případy. Je vhodné si s předstihem zřídit přístup, ověřit si funkčnost elektronického podpisu a vyzkoušet nahrání dokumentace v požadovaných formátech. Řada stavebníků podceňuje technickou stránku věci a pak řeší zbytečné komplikace na poslední chvíli, kdy už čas na opravu chybí.

Dále se vyplatí pečlivě zkontrolovat, zda je projektová dokumentace zpracována v souladu s aktuálními požadavky, protože chybějící náležitosti jsou nejčastějším důvodem pro přerušení řízení nebo vrácení žádosti k doplnění. Autorizovaný projektant by měl mít přehled o tom, jaké přílohy úřad vyžaduje, a stavebník by si měl nechat tento soulad potvrdit ještě před podáním. Ušetří to nejen čas, ale i finanční prostředky, které by jinak padly na opakované úpravy dokumentace.

Nezanedbatelnou roli hraje i včasná komunikace se sousedy a dalšími účastníky řízení. I když novela zjednodušuje a zrychluje proces posuzování, nezbavuje stavebníka povinnosti respektovat oprávněné zájmy okolí. Pokud se stavebník dohodne se sousedy předem, výrazně to snižuje riziko námitek a odvolání, která mohou celý proces zkomplikovat i v případě, že jsou z právního hlediska neúspěšná.

Doporučuje se také sledovat, jaký stavební úřad je pro danou lokalitu příslušný, protože se v souvislosti s reformou měnila působnost některých úřadů a v přechodném období se mohou objevit nejasnosti. Ověření příslušnosti a případná konzultace přímo s úředníky pomůže předejít situaci, kdy je žádost podána na nesprávném místě a ztrácí se tím čas.

V neposlední řadě je vhodné mít reálná očekávání ohledně lhůt. I když má nová úprava přinést zrychlení, v praxi se lhůty mohou v jednotlivých krajích a u jednotlivých úřadů lišit podle vytíženosti a personálního zajištění. Stavebníkům se doporučuje počítat s určitou rezervou v harmonogramu stavby a nespoléhat výhradně na nejkratší možné termíny uváděné v zákoně jako na garantovanou realitu.

Výhled na další legislativní úpravy

Novela stavebního zákona, která nabyla účinnosti v roce 2024 a jejíž další prováděcí předpisy se doplňovaly v průběhu roku 2025, rozhodně nepředstavuje konečnou tečku za snahou zjednodušit povolovací procesy v Česku. Naopak, mnoho odborníků z praxe – ať už jde o úředníky stavebních úřadů, projektanty, developery nebo zástupce samospráv – se shoduje na tom, že současná úprava je spíše přechodným stavem, který bude nutné v následujících letech dále doladit. Ministerstvo pro místní rozvoj ostatně samo avizovalo, že bude legislativu průběžně vyhodnocovat a reagovat na problémy, které vyplynou z reálné aplikace zákona v terénu.

Jedním z témat, které se pravděpodobně stane předmětem další diskuse, je fungování Digitální mapy veřejné správy a navazujícího portálu stavebníka. Přestože digitalizace měla usnadnit a zrychlit komunikaci mezi žadateli a úřady, praxe ukázala, že přechod na elektronické podávání žádostí s sebou nese řadu technických i organizačních potíží. Lze očekávat, že se zákonodárci budou muset vrátit k úpravě některých ustanovení tak, aby lépe odpovídala reálným možnostem jak úřadů, tak samotných žadatelů, kteří nejsou vždy technicky zdatní.

Dále se dá předpokládat, že se legislativci zaměří na postavení a kompetence Nejvyššího stavebního úřadu a nově zřízených specializovaných a krajských stavebních úřadů. Reforma institucionální struktury byla jedním z nejkontroverznějších bodů celé novely a je pravděpodobné, že se ukáže potřeba dílčích korekcí – ať už jde o rozsah přenesené působnosti, personální kapacity nebo koordinaci mezi jednotlivými stupni úřadů. Municipality dlouhodobě upozorňují na riziko, že centralizace některých agend povede k horší dostupnosti úředníků pro drobné stavebníky v menších obcích, a tento problém bude patrně vyžadovat legislativní reakci.

Neméně důležitým tématem zůstává provázanost stavebního práva s předpisy na ochranu životního prostředí, památkové péče a územního plánování. Sladění lhůt a kompetencí dotčených orgánů státní správy je oblastí, kde přetrvává řada nejasností, a lze očekávat, že se k tomuto tématu bude muset zákonodárce v dohledné době vrátit, ať už formou novely, nebo prostřednictvím metodických pokynů.

V neposlední řadě se očekává, že se legislativa bude vyvíjet směrem k větší podpoře bytové výstavby a řešení dlouhodobého nedostatku dostupného bydlení. Diskutuje se o dalších úlevách pro výstavbu menších bytových projektů, zjednodušení povolování rekonstrukcí a nástaveb nebo o zavedení jasnějších pravidel pro takzvané zrychlené řízení u vybraných typů staveb. Je pravděpodobné, že tlak veřejnosti i odborné komunity povede k tomu, že se stavební právo bude v nadcházejícím období měnit postupně, formou dílčích novel, spíše než jednorázovou rozsáhlou reformou, jakou byla ta z minulých let.